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粤港澳大湾区大规划背景下,惠州或成为真正的深圳一环!

2019-11-07 10:09:40 作者:娟娟 来源:惠州房产网 点击 评论
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香港特区行政长官林郑月娥公开透露,粤港澳大湾区里的建设将进入一个新阶段,继而有关粤港澳大湾区发展的规划也正式出台

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关于大湾区,普通老百姓只关心三个问题:谁是龙头?买房的机会在哪里?我所在的城市有什么利好?


深圳的龙头地位自不必多言。在深圳这个龙头的带领下,大湾区规划的出台也将是对临深区域的惊天利好。因为,在“打造粤港澳大湾区、建设世界级城市群”的国家战略之下,它们的城市价值和建设目标,一下子从广东省的普通中小城市,拔高到“世界级城市群”的高度。


而在临深区域中,东莞和惠州作为离深圳最近的城市,也是深圳人买房最青睐的地方。

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数据显示,2017年,惠州58.6%的房子被深圳人买走,东莞57.3%的房子被深圳人买走。但是,一个让无数深圳人纠结的问题是,同为临深区域,东莞和惠州,到底该买哪个?


01、

惠州和东莞之所以能受到深圳购房者的青睐,是因为从位置上来讲,这些区域具有不可比拟的优势,在深圳人心目中的“心理距离”都是非常近的,所以毫无疑问的成为深圳刚需外溢的第一站。


从城市发展来看,东莞前期发展优于惠州,但这也是由于两个城市的定位不同造成的——东莞重工业,惠州却更偏向于居住

在居住氛围上,惠州是要明显优于东莞的。惠州是全国文明城市,空气优质,商业配套齐全,历史文化深厚,是大湾区的生态担当

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因此,虽然都是承接深圳的外溢,但东莞是承接深圳的工业,惠州承接的是住房


相比东莞,今天的惠州正迎来更多的发展。一方面,东莞土地有限,发展已经相对饱和,而土地更大、人口密度更低的惠州有更大的发展机会。截至2015年末,东莞常住人口为825.41万,惠州常住人口475.55万。而两城所辖面积上,惠州是东莞的近5倍,人口密度相差8倍之多


另一方面,深圳未来的发展策略是向东,而深圳的东边就是惠州,这是惠州最大的优势。自2015年起,总投资1.4万亿元的“东进战略”已经将惠州推向了对接深圳未来发展方向的最前沿,交通网络的一体化就是其中一个佐证。

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1.4万亿的投资,将有数十条地铁建造、300公里路途改建,多项涉及深惠融城举措,如惠州机场承接深圳外溢成为第二机场布局等等。特别是,深圳地铁14号线和16号线都是将链接惠州的地铁,从龙岗打通坪山、惠阳和大亚湾。


跟随着深圳东进的脚步,随着碧桂园、万科等大型开发商纷纷涌入惠州,大规模、高品质花园小区的建设,以及商业、商务、学校、交通、酒店等一系列配套的完善,惠州的居住环境片区的人居环境与深圳很多区域将没什么区别。

最最关键的是,惠州和东莞目前的房价,更是一个天上一个地下。

数据显示,东莞现在的二手房均价14826元/m²,华为入驻的松山湖更是高达27840元/m²。


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而惠州只有10055元/m²,比东莞低了32.2%,最靠近深圳的惠阳更是只有9968元/m²,比整个惠州的平均价格还低。

同样享受着深圳带来的城市人口和购买力外溢,但惠州相比东莞,明显处于价格洼地。东莞近深区的价格已经涨到不合适投资,远点的,又不好卖给未来的深圳人。


事实上,惠州拥有深莞甚至整个大湾区都独有的优势——山水条件好、土地空间多、人文历史深厚、交通条件、距离广深港核心城市的物理距离都不远。放眼整个珠三角,像惠州同时具备这些优势的城市,只有它一个。

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很显然,惠州楼市不合理的价格洼地不会永远存在,一旦有合适的重大机遇和利好,这个洼地将会迅速被填平。


02、

对深圳人来说,房子买在临深,就要面临较远距离的通勤,交通便捷是最直接最紧迫的需求,不然再便宜的房子买来也只是没法居住的水泥盒子。

目前来看,越来越便捷的交通已经成为惠州楼市价值重估的重要催化剂


随着广东省建设珠三角世界级城市群、建设深莞惠经济圈(3+2)、深圳东进等一系列大战略的提出,惠州到深圳的交通建设正迎来翻天覆地的变化。

从2017年1月起,深惠两地“公交化”的城际通勤高铁班次覆盖早晚上下班时段,在“大湾区”概念下,深惠“双城记”正在被“同城化”所取代


现在从惠州到深圳每天有超过80趟的车次,从惠州南站到深圳坪山站只需10分钟,单程票价7元;从惠州南站到深圳北站最快只需27分钟,最低票价14元;还有班次直达香港西九龙站,轻松换乘地铁通达深港各区。

   未来随着深惠地铁14号线的开通,惠州与深圳的连接将会更加紧密。按远景规划设想,未来惠州与深圳将有8条轨道交通对接,通勤将更为便捷。

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据深圳地铁官方透露,地铁14号线正在加速开建。截至12月10日,地铁14号线20个主体工程都已经开工,大概率要在2022年建成投入使用

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另外根据深圳交委公布的信息,截至10月23日,通往大亚湾的南坪快速三期坪山段路基已经完成98%,桥梁隧道完成95%,大概率春节前就可以通车

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免费通行的南坪快速全线贯通后,深圳人可以直接从前海高速开车去大亚湾;沿海高速也只需要花6块钱通行费,不用一小时就可以从大亚湾开到罗湖。


当上面说的这些地铁、高速、高铁全部建设完成后,到时候,惠州和深圳的距离将进一步被拉近,从“1小时生活圈”变成“半小时生活圈”。惠州将真正意义上融入大湾区,成为真正的环一线城市!

到那时候,惠州楼市面向的就不仅仅是惠州这区区400万人,而是整个大湾区的上亿人。哪怕缩小范围只考虑深圳+东莞,也是超过3000万人的超大市场


简单算笔账,目前深圳实际人口已达到2300万人,其中无房人口达到1640万人。根据深圳市的规划将收购农民房改造和建保障房共100万套,将来市内各类保障房和廉租房可解决800万人的居住问题,还剩下840万人需要外溢到临深的东莞和惠州去居住。


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按照东莞和惠州各接纳一半深圳外溢人口的居住,那么惠州就有约420万人的新增居住的需求,接每套房子5人计算,则要新增房子84万套


如此宏大的数字和工程,将是惠州百年难遇的历史机遇,将让惠州楼市的崛起成为不可阻挡的历史大势。

加上惠州是粤港澳大湾区除肇庆外唯一一个不限购的城市,可以设想,去惠州投资买房的人会越来越多,惠州的房价洼地也将面临重估,惠州和福田超过十倍的房价差距,将随着时间的流逝不复存在。


03、

目前,深圳人已经越来越重视惠湾的存在,随着深圳房价高企,惠湾很好地承接了深圳的外溢作用。


关键是,这边房子性价比高,居住品质好,深圳人得以用1字头的价格,就享受到深圳可能要10字头的品质。

随着交通的便捷,深圳上班,惠湾生活,已经成为了许多深圳人的一种生活方式。


不仅“深圳上班,惠湾生活”的生活方式会成为深圳人的一个选择,而随着深惠一体化的强势推进,未来这种生活会成为更多深圳人的选择。承载了深圳的外溢作用,惠湾的楼市在过去几年表现亮眼,在2014年的时候,惠湾很多楼盘才卖4000,如今普遍都是万字头。


在楼市最火热的时候,深圳通往惠湾的高速公路,每周末都是堵的,因为深圳人要去买房子。

惠湾不限购的优势,使得许多深圳人在惠湾投资布局。

然而这一切仅仅是开始,随着粤港澳大湾区的跨时代规划,深惠的未来就是一体化,而惠湾的房价也逐步会像深圳看齐。


惠湾的房价才刚刚起步,未来有很大的上涨空间。趁现在惠湾的房价还在慢跑,赶紧抓住机会,抢占惠湾这个价值高地!

对深圳人来说,去惠州买房最佳的时间节点,就是大湾区规划出台之前,就是惠州和深圳的“交通距离”完全缩短之前。而年底则是买房的最佳时机。

 2018年惠州楼市成交套数、面积均居大湾区9城市首位

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2018年惠州房地产市场在混沌不清的大势下,依然交出了一份历史峰值的答卷。2018年1月1日到12月31日,世联行粤东公司的统计数据显示,惠州累计销售房源175991套,销售面积1700万平方米,上述两项数据均位居大湾区9城市第一位,位列第二位的佛山成交新房164778套,成交面积1474.08万平方米,毗邻惠州的深圳2018年全年度仅销售29396套新房。

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乐居发布的珠三角湾区9城市统计数据显示,2018年惠州新房成交套数、新房成交面积175991套、1700万平方米两项数据均列湾区9城市第一位。珠三角9城市中,成交超过10万套的城市只有惠州和佛山,佛山2018年全年新房的成交套数164778套,成交面积1474.08万平方米。
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湾区另一个重要的城市广州,新房成交91758套,成交面积1014万平方米,位居第三位,肇庆成交66965套新房,中山成交65088套,江门统计数据截止到11月30日,累计成交47927套,544万平方米,东莞的统计数据截止到12月24日,累计成交新房42682套,深圳和珠海分列最后两位,其中深圳新房成交2018年全年仅为29396套,珠海统计截止到11月30日,年度成交15853套,这一数据比惠州仲恺还差了近4000套。


在另一项湾区9城市经营性用地成交数据上,乐居的统计数据显示,惠州全年卖地97宗,成交面积286.8万平方米,收金202.6亿元,土地出让金总金额位居广州、佛山、深圳、东莞、珠海之后,广州2018年出让土地91宗,总面积554.6万平方米,收金1333.4亿元,深圳2018年出让土地27宗,仅有33.6万平方米,但因为土地价格高企,总成交金额370.9亿元,中山的土地出让只有14宗,总面积48.4万平方米,总金额83.5亿元。微信图片_20191026104317.jpg

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